Согласования, перепланировка квартир и объектов
в Москве и МО

Шаг 1. Убедитесь, что согласование нужно и требуется ли согласование в принципе?

Существуют работы, которые не подлежат перепланировке. Их не нужно согласовывать — сразу можно смело начинать ремонт.

Когда согласование не требуется:
— если перегородки внутри квартиры не подвергаются изменениям;
— если дверные и оконные проемы остаются на своих местах;
— если двери остаются на местах, указанных в плане БТИ;
— если конструкция пола остается без изменений;
— если сантехника, трубы, газопровод — всё остаётся на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта: если в результате ваших действий какая-то информация в нём станет не актуальна, это изменение придётся согласовать.
Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклён, а вы собираетесь его остеклить.
Имеют значение и региональные особенности. Замена остекления балкона или установка оконных решёток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, а вот в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования.

Важно: Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки

Если перепланировке всё же быть, надо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте на сайте соответствующей СРО, значится ли компания в таком реестре или нет.
Составление проекта перепланировки займёт от 2 до 10 дней в зависимости от региона. А вот цена составления одного и того же проекта в может отличаться в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных компаний в вашем регионе — так вы сэкономите.
В регионах версий каталога, утверждённых местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет.
Вместе с готовым проектом заказчику выдаётся техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Какие работы нельзя согласовать, а значит, и проводить

• Сносить несущие стены, но можно сделать проём в несущей стене. Узнать, несущая стена или нет, можно на поэтажном плане. Несущие стены обозначены жирными линиями, ненесущие — тонкими.
• Выводить радиаторы центрального отопления на балкон или лоджию.
• Объединять жилую комнату с холодной лоджией или с любым балконом.
• Увеличивать площадь газифицированной кухни, объединять её с гостиной.
• Организовывать мокрые зоны над сухими.
• Демонтировать вентканал или объединять вентканалы кухни и санузла.

Шаг 3. Подаём документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идём с ними в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.
В Москве документы на перепланировку подаются онлайн, на сайте mos.ru: «Услуги» → «Жильё, недвижимость, земля» → «Документы» → «Жилищные документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Какие документы нужны для согласования перепланировки:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• заявление на перепланировку;
• нотариально заверенное согласие сособственников квартиры;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру: ДДУ, договор купли-продажи/мены/дарения и акт приёма-передачи квартиры;
• технический паспорт или поэтажный план, экспликация.

Техпаспорт квартиры и документы, подтверждающие право собственности на неё, прикладывать к заявлению необязательно: администрация может получить их самостоятельно в электронном виде в порядке межведомственного взаимодействия.
На список требуемых документов влияют особенности помещения, расположение здания, его функциональное назначение.
Если планируется перепланировка в здании, представляющем культурную и историческую ценность, потребуется заключение региональных органов охраны объектов культурного наследия. Такое заключение может получить собственник квартиры или местная администрация после подачи заявления о перепланировке.
После подачи документов ждём — ответ должен прийти в течение 45 дней. В Москве и некоторых других регионах заявление рассматривают быстрее. Когда разрешение на перепланировку получено, наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Нанимаем бригаду рабочих и строго следим, чтобы все изменения соответствовали утверждённому проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит всё переделывать.
Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или те, что остались после сноса.
Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приёмка и завершающий этап

Когда перепланировка сделана, собственник квартиры должен направить местной администрации уведомление о завершении работ и новый технический план квартиры.
Принимать перепланировку придёт комиссия — в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдаёт акт о завершенной перепланировке и переустройстве помещения, согласно которому всё произведено по закону и в соответствии с проектом.
После этого местная администрация самостоятельно направляет в Росреестр заявление о кадастровом учёте или госрегистрации права на перепланированную квартиру.

Хотите построить дом на своей земле, но её текущая категория не позволяет это сделать? Перевод участка в земли населённых пунктов для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) — задача сложная, но выполнимая. Мы подготовили пошаговый гид, который поможет вам разобраться в процессе и избежать частых ошибок.

Шаг 1: Проверяем принципиальную возможность перевода
Первое и самое важное — убедиться, что перевод вообще возможен. Для этого нужно изучить градостроительную документацию вашего муниципального образования:

• Генеральный план и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Ваш участок должен находиться в зоне, предназначенной для перспективного развития под жилую застройку.
• Проверка обременений. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии арестов, сервитутов или других ограничений, которые могут заблокировать процедуру.

Шаг 2: Готовим убедительное обоснование
Ваше заявление должно быть не просто формальностью, а мотивированным обращением. В обосновании укажите веские причины:

• Цель — строительство жилого дома для постоянного проживания семьи.
• Низкая эффективность сельскохозяйственного использования данной земли (например, низкое плодородие).
• Близость к существующей инфраструктуре (электросети, дороги, населённые пункты), что делает строительство логичным и целесообразным.

Шаг 3: Формируем пакет документов
Для подачи в администрацию вам потребуется подготовить следующий пакет документов:

1. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
2. Кадастровый паспорт или выписка из кадастра.
3. Заявление установленной формы (бланк можно взять в администрации или на её сайте).
4. Согласие всех собственников (если участок в долевой собственности), заверенное у нотариуса.
5. Градостроительный план (если есть).
6. Схематическая карта расположения участка.

Шаг 4: Подача заявления и процесс рассмотрения
Подайте собранный пакет в местную администрацию или уполномоченный орган. Будьте готовы к тому, что:

• Срок рассмотрения составляет от 1 до 2 месяцев.
• По некоторым участкам, особенно спорным, могут инициировать публичные слушания с участием местных жителей и представителей администрации. Ваше убедительное обоснование из Шага 2 здесь крайне важно.

Шаг 5: Получаем решение и регистрируем изменения
В случае положительного вердикта:

1. Глава администрации издаёт постановление о переводе.
2. Участку присваивается новый вид разрешённого использования (ВРИ) — «для ИЖС».
3. Все изменения в обязательном порядке вносятся в ЕГРН (Росреестр). Только после этой регистрации процесс считается полностью завершённым.

Важно: Данная инструкция носит ознакомительный характер. Процедура имеет много нюансов, которые зависят от конкретного региона. Рекомендуем предварительно проконсультироваться с юристом, специализирующимся на земельном праве.

Собственность на недвижимость в столичном регионе — это не только преимущество, но и большая ответственность. Любое самовольное изменение конфигурации квартиры, известное как «незаконная перепланировка», влечет за собой серьезные административные и юридические последствия. Разбираемся, какие штрафы ждут нарушителей в Москве и Московской области и как действовать правильно.
Почему к перепланировке в столице особое отношение?
Москва — город с уникальной и часто очень старой застройкой. Большинство домов в центре — это объекты культурного наследия, а в панельных зданиях массовых серий практически все стены являются несущими. Несанкционированное вмешательство может:

• Подорвать конструктивную целостность всего здания.
• Нарушить работу инженерных систем (стояки канализации, отопления, вентиляции).
• Нанести ущерб объекту культурного наследия.

Именно поэтому контроль со стороны жилищных инспекций Москвы и городов Подмосковья особенно строгий.
Какие штрафы предусмотрены по КоАП РФ?
Основное наказание регулируется статьей 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ (КоАП РФ).

• Для физических лиц (собственников/нанимателей):
• За сам факт незаконной перепланировки: штраф от 2 000 до 2 500 рублей.
• За невыполнение предписания государственного жилищного надзора об устранении нарушения: штраф от 2 000 до 2 500 рублей.
• Для должностных лиц (например, для прораба, руководителя ремонтной бригады): штраф от 4 000 до 5 000 рублей.
• Для юридических лиц (строительных компаний, подрядчиков): штраф от 40 000 до 50 000 рублей.

Важно: Размеры штрафов едины для всей России, включая Москву и область. Но на этом последствия только начинаются.
Главное не штраф, а предписание
Суммы штрафов могут показаться незначительными на фоне стоимости недвижимости в столичном регионе. Однако основная проблема — это предписание от Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) города Москвы или Московской области.
Вам официально прикажут вернуть квартиру в исходное состояние за ваш счет. Это означает:

• Снос всех возведенных конструкций.
• Восстановление демонтированных стен и проемов.
• Проведение всех работ по действующим нормативам.

Стоимость таких «работ наоборот» может в разы превышать затраты на первоначальный ремонт.
Риски для собственника: больше, чем деньги

1. Невозможность совершить сделку. Продать, подарить или завещать квартиру с незаконной перепланировкой практически невозможно.

• Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
• Нотариус не завершит сделку.
• В выписке из ЕГРН будет указано на несоответствие планировки, что отпугнет 99% покупателей.

1. Принудительная продажа квартиры. Если вы игнорируете предписание, местные органы власти или даже соседи (чьи права нарушены) могут через суд потребовать продажи вашей квартиры с торгов. Вырученные средства вам вернут, но за вычетом всех затрат на исправление ситуации.
2. Риск для безопасности. В Москве нередки случаи, когда из-за неправильной перепланировки в одной квартире появлялись трещины в стенах у соседей или возникала угроза обрушения. В этом случае к вам могут быть предъявлены иски о возмещении ущерба.

Что делать, если перепланировка уже сделана?
Паниковать не стоит. Процедура узаконивания «после факта» существует.

1. Обратитесь в БТИ или к кадастровому инженеру для составления нового технического плана.
2. Получите техническое заключение от авторизованной организации (например, ГУП «Мосжилниипроект» в Москве или аналогичной в вашем городе Подмосковья). Это самый важный документ. Он подтверждает, что работы не затронули несущие конструкции и не нанесли ущерб дому.
3. Подайте документы (техплан, заключение, заявление) через МФЦ для внесения изменений в ЕГРН.
4. Если МФЦ откажет (что часто бывает при сложных перепланировках), обращайтесь в суд с иском о признании перепланировки законной. При наличии положительного технического заключения суд почти всегда встает на сторону собственника.

Краткий итог:

• Штраф за незаконную перепланировку — от 2000 руб.
• Предписание — вернуть все как было.
• Риск — не продать квартиру и понести огромные расходы.

Вывод для Москвы и области: Не рискуйте. Лучше потратить время и ресурсы на предварительное согласование перепланировки в МФЦ и получение проекта, чем потом в многократном размере тратить их на узаконивание и исправление ошибок через суд.

Вы сделали ремонт в квартире, расширили кухню, объединили комнату с лоджией или перенесли дверной проём, а потом узнали, что на это нужно было получать разрешение? Ситуация, к сожалению, распространённая. Хорошая новость: в большинстве случаев перепланировку, уже выполненную без согласования, можно узаконить. Плохая новость: процесс это сложный, затратный и не всегда успешный.
Разберёмся, как действовать владельцам недвижимости в Москве и Московской области.

Сначала — главное правило Никогда не скрывайте факт незаконной перепланировки при продаже или других сделках. Рано или поздно её обнаружат (например, через управляющую компанию при проверке или когда новые собственники начнут делать свой ремонт). Это приведёт к серьёзным судебным разбирательствам и финансовым потерям. Лучше узаконить изменения сейчас.

Когда перепланировку узаконить НЕ получится?

Есть ряд случаев, когда любая инстанция — ни МФЦ, ни суд — не дадут добро. Если вы нарушили одно из этих правил, готовьтесь возвращать всё к исходному состоянию.

1. Затронуты несущие стены. Это абсолютное табу. Любые работы, ослабляющие несущие конструкции здания, несут угрозу всей его целостности. В Москве, с её плотной застройкой и историческими зданиями, это контролируется строже всего.
2. Ухудшены условия проживания соседей или нарушены их права. Например:

• Вы уменьшили сечение или перенесли стояк канализации, отопления или водоснабжения, что может нарушить работу систем во всём подъезде.
• Вы расширили жилую площадь за счёт общего коридора или другого общедомового пространства.
• Ваша перепланировка привела к протечкам или трещинам у соседей.

1. Устройство санузла над жилыми комнатами соседей снизу. Перенос или добавление влажных зон над гостиной или спальней соседей строго запрещён.
2. Увеличение нагрузки на перекрытия сверх расчётной нормы (например, устройство тяжёлой стяжки пола с подогревом и керамогранитом в хрущёвке).
3. Перепланировка в доме-памятнике культуры без согласования с Департаментом культурного наследия города Москвы.

Если ваши изменения не попадают под эти ограничения — шансы на успешное узаконивание высоки.
Два пути узаконивания: административный и судебный
Есть два основных способа легализовать то, что уже сделано.
1. Упрощённый порядок (через МФЦ)
Этот вариант работает, если перепланировка:

• Незначительная (например, перенос ненесущей перегородки).
• Не затрагивает интересы третьих лиц.
• Соответствует установленным регламентам.

Что делать:

1. Обратиться в любое МФЦ «Мои докуцы» в Москве или Подмосковье.
2. Предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Его готовит любая проектная организация, имеющая допуск СРО (в Москве часто требуют заключение от ГУП «Мосжилниипроект»).
3. Приложить технический паспорт БТИ, выписку из ЕГРН, заявление и паспорт.
4. Ждать решения. Если всё в порядке, МФЦ направит уведомление в Росреестр для внесения изменений.

Важно: В Москве и области чиновники часто перестраховываются и даже при незначительных изменениях отказывают в административном порядке, рекомендуя обращаться в суд.
2. Судебный порядок (основной способ)
Это самый распространённый и надёжный способ узаконить перепланировку post factum.
Пошаговая инструкция:

1. Получить техническое заключение. Это ключевой документ! Нужно найти организацию с допуском СРО, которая проведёт обследование и выдаст официальное заключение о том, что выполненные работы не нанесли ущерб конструкциям здания и безопасны. Без этого документа суд даже не будет рассматривать дело.
2. Обратиться в БТИ или к кадастровому инженеру для составления нового технического плана квартиры с учётом изменений.
3. Попробовать получить отказ из МФЦ. Да, это звучит парадоксально, но having официальный письменный отказ от регистрирующего органа (МФЦ) — это основание для обращения в суд. Иногда проще сразу подать в суд, но отказ укрепляет вашу позицию.
4. Подготовить исковое заявление. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры. В заявлении вы просите суд признать вашу перепланировку законной и обязать Росреестр внести изменения в ЕГРН.
5. Принять участие в судебном заседании. К иску прикладываете:

• Техническое заключение (самое важное!).
• Технический план.
• Выписку из ЕГРН.
• Отказ МФЦ (если есть).
• Квитанцию об уплате госпошлины.
• Проект перепланировки (если он делался постфактум).

Почему суд обычно на стороне собственника?
Суды в Москве и области лояльно относятся к таким искам, если представлено положительное техническое заключение. Суд не проверяет эстетику ремонта, а лишь его безопасность. Если эксперты подтвердили, что угрозы нет, оснований для отказа у суда нет.
Что в итоге?

• Можно. Узаконить сделанную перепланировку в Москве и области — реально.
• Главное — безопасность. Ключ к успеху — положительное техническое заключение от авторизованной организации.
• Основной путь — суд. Административный порядок работает редко, поэтому готовьтесь к судебным расходам (госпошлина, стоимость заключения и услуг юриста).
• Не затягивайте. Чем раньше вы начнёте процесс узаконивания, тем меньше рисков столкнуться с штрафами от ГЖИ или проблемами при продаже квартиры.

Рекомендация: Не действуйте в одиночку. Первым шагом обратитесь в reputable проектную или юридическую компанию, которая специализируется на согласовании перепланировок в вашем районе. Они оценят шансы, помогут получить правильное техническое заключение и сопроводят вас в суде, сэкономив время, нервы и деньги.